NOVÝ OZ (ČASŤ VECNÉ PRÁVO) - mohlo sa súdom pomôcť viac

V sekcii "Aktuality" sme sľúbili (pozri TU), že z návrhu nového Občianskeho zákonníka sa v najbližšom čase bližšie pozrieme na úpravu vecného práva. Sľub plníme. Nasledovný text obsahuje náš vlastný (subjektívny) komentár, ako aj naše pripomienky, k niektorým navrhovaným ustanoveniam. 

Náš základný pocit

Nedá nám začať inak. Zdá sa nám, že v médiách, ale aj vo vyjadreniach niektorých zainteresovaných osôb, čítame čoraz viac hrdosť a chválu na pripravovaný nový Občiansky zákonník. Domnievame sa však, že oslavovať je skoro. Aj v tejto fáze totiž ešte je čas vylepšovať, ladiť - a teda nenechávať toho príliš veľa na súdnu prax.

Je zrejmé, že od momentu, kedy nový Občiansky zákonník nadobudne účinnosť, budú sudcovia hodení do vody. Budú musieť častokrát aplikovať právne ustanovenia bez toho, aby sa mohli odraziť od predchádzajúcej judikatúry či praxe. Budú nútení a odkázaní samostatne rozmýšľať, prihliadať na vzájomnú súvislosť jednotlivých ustanovení, čoho predpokladom je popri všetkých svojich súčasných povinnostiach si najmä novú úpravu študovať, študovať, a opäť študovať. Ich úloha bude ťažšia. Hoci pekná – veď priznávame, že možnosť tvoriť obsah jednotlivých noriem (ako pravidiel správania sa) prostredníctvom súdnych rozhodnutí a podieľať sa tým na právnom vývoji judikatúry v nebývalom rozsahu im aj závidíme. Ale ťažšia.

Preto sme od pripravovateľov nového Občianskeho zákonníka čakali, že sa im pokúsia túto úlohu predsa len uľahčiť. Zákon nemôže upraviť všetko, to áno. Sme však názoru, že pokiaľ je zjavné, že určité typologické situácie pri novej úprave s pravdepodobnosťou hraničiacou istote nastanú, a zároveň ide o situácie, ktoré neboli súdnou praxou riešené ani pri súčasnej právnej úprave, mal by zákon upravovať aj možné následky takýchto situácií.

Po oboznámení sa s návrhom Občianskeho zákonníka v časti týkajúcej sa vecných práv sa nám však zdá, že toto naše očakávanie nie je vždy naplnené. Že sme od navrhovanej úpravy – ak sa už rozhodla priniesť niečo nové (keďže niekedy by sme predsa len privítali viac kontinuity so súčasnou právnou úpravou už osvetlenou aktuálnou súdnou praxou...) - na niektorých miestach čakali, že pôjde ďalej a hlbšie. A to nielen kvôli súdom, ale aj kvôli samotným účastníkom právnych vzťahov. Na strane druhej sme identifikovali aj ustanovenia, ktoré sa nám javili ako vzájomne rozporné. A napokon aj také, ktorým sme nerozumeli, hoci sme si ich čítali opakovane.

Je možné, že chyba je na našej strane. To, že sme danej úprave neporozumeli. Dokonca je to veľmi pravdepodobné, keďže v žiadnom prípade nie sme s novou úpravou oboznámení tak, ako tí, čo ju koncipovali. Ale ak je aj tak, čo ak jej správne neporozumejú ani sudcovia, nehovoriac o účastníkoch právnych vzťahov (laikoch), ktorým je určená v prvom rade?

Napriek všetkému vyššie uvedenému je potrebné opäť povedať aj to, čo sme na tomto webe už raz uviedli – že za návrhom nového Občianskeho zákonníka vidieť kus práce.

Ale ešte nie sme v cieli.

Konkrétnejšie k navrhovanej úprave vecného práva

Akýkoľvek konkrétnejší opis toho, čo sme v časti vecných práv našli, bude nedostatočný. Novú úpravu si bude potrebné prečítať tak ako je – máme na mysli v paragrafovom znení. Naše podrobnejšie pripomienky k nej vyplývajú z pdf súboru, ktorý nájdete na konci tohto príspevku. Na tomto mieste preto uvádzame zatiaľ len základnú informáciu:

1/ Ak hľadáte BSM, hľadáte márne.

2/ Zato záložné právo bude naďalej, a nám sa zdá, že v porovnaní so súčasnou právnou úpravou so zachovaním rozumnej kontinuity. Chválime.

3/ Ostáva aj zádržné právo či možnosť vydržania.

4/ Vecné bremená navrhovaná úprava rozdeľuje na služobnosti a reálne bremená. Služobnosti obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti tak, že je povinný niečo trpieť či niečoho sa zdržať (služobnosťou je napríklad nevyhnutná cesta). Reálne bremená hovoria o povinnosti niečo dávať alebo konať.

5/ Stavby, vodné toky a ani podzemné vody súčasťou pozemku nebudú (uvedené síce vyplýva už z § 31 návrhu, t. j. z jeho prvej časti, a nie až z časti týkajúcej sa vecného práva, ale považujeme to za náležité spomenúť aj na tomto mieste).

6/ Navrhovaná úprava vecného práva sa v samostatnom oddiele venuje dobromyseľnému nadobúdania práv, aj v spojení s materiálnou publicitou katastra nehnuteľností. Táto časť sa nám však zdá pomerne zmätočná a v porovnaní s dnešnou úpravou zbytočne komplikovaná.

7/ Ostáva spoluvlastníctvo (to, čo teraz nazývame podielové, ibaže sa už tak explicitne nevolá 😊). Podľa toho ako to vnímame my, bola evidentná snaha doň priniesť nové prvky – až sa nám zdá, že niekedy sa mohol zvoliť opatrnejší prístup. Súčasná právna úprava nebola zlá.

8/ Zákonné predkupné právo – po tom, čo sme o tomto inštitúte pomerne rozsiahlo písali v dvoch tohtoročných číslach Justičnej revue, si dovolíme pochváliť, že tento inštitút aspoň čiastočne ostáva. Tam však naša chvála končí. To, ako zužujúco by mal byť tento inštitút zo zákona aplikovaný (len na veci slúžiace na bývanie), je pre nás sklamaním. Úprava predkupného práva je navyše podľa nášho názoru nedotiahnutá a nedáva odpovede na situácie, pri ktorých by sme to od zákona (a nie až od následnej súdnej praxe) očakávali.

9/ Zaujala úprava neoprávnenej stavby (hoci aj tam bude čo vyjasňovať).

10/ Ak hľadáte v novej úprave reivindikačnú a negatórnu žalobu, máme dobrú správu – tie tam sú.

11/ A napokon – nový Občiansky zákonník by mal v tejto časti obsahovať aj osobitné ustanovenia o vecných právach k bytom a nebytovým priestorom.

Kritické naj

Podrobnejšie pripomienky, ktoré sme identifikovali, sú obsiahnuté v samostatnom dokumente, ktorý si je možné stiahnuť nižšie. Na tomto mieste preto len ilustratívne predkladáme konkrétne príklady našich jemných výčitiek:

A/ Príklad toho, čo je podľa nás vo vzájomnom rozpore

Dve ustanovenia, síce na inom mieste, no upravujúce v podstate to isté. Nejdú tak trochu proti sebe? Čo poviete?

§ 1667 ods. 1: Ak sa na pozemku ocitla cudzia hnuteľná vec, vydá ju vlastník pozemku bez zbytočného odkladu jej vlastníkovi alebo tomu, kto ju mal pri sebe, inak mu umožní vstúpiť na pozemok, vec vyhľadať a odniesť. Ak výkonom práva podľa prvej vety vznikne na pozemku škoda, je ten, kto ju spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto povinnosti sa nemôže zbaviť.

§ 1681 ods. 1: Ak sa na pozemku ocitla cudzia hnuteľná vec, vlastník pozemku má právo žiadať, aby ju odstránil na vlastné náklady ten, komu patrí alebo kto ju na jeho pozemku umiestnil.

B/ Príklad toho, čomu nerozumieme

Tieto dva paragrafy sú síce v návrhu hneď za sebou, ale... Veď, čítajte:

§ 1725 – Odstránenie nesúladu zapísaného stavu so stavom skutočným

Ak stav zapísaný v katastri nehnuteľností nie je v súlade so skutočným právnym stavom, môže sa osoba, ktorej vecné právo je tým dotknuté, domáhať určenia skutočného právneho stavu na súde. Ak preukáže, že svoje právo uplatnila, môže žiadať, aby bola v katastri nehnuteľností zaznamenaná spornosť zápisu. Rozhodnutie vydané o jej vecnom práve pôsobí voči každej osobe, ktorej právo bolo zapísané do katastra nehnuteľností až po tom, čo dotknutá osoba o zápis požiadala.

§ 1726 - Odstránenie pôvodného nesúladu zapísaného stavu so stavom skutočným

(1) Ak stav zapísaný v katastri nehnuteľností nie je v súlade so skutočným právnym stavom z dôvodu zápisu vykonaného do katastra nehnuteľností bez právneho dôvodu, osoba, ktorej vecné právo je tým dotknuté, sa môže na súde domáhať určenia skutočného právneho stavu a žiadať, aby bola v katastri nehnuteľností zaznamenaná spornosť zápisu. Orgán, ktorý vedie kataster nehnuteľností, vymaže poznámku spornosti zápisu, ak žiadateľ ani do dvoch mesiacov od doručenia žiadosti nepreukáže, že si svoje vecné právo uplatnil na súde.

(2) Ak žiadateľ požiadal o zaznamenanie spornosti zápisu do dvoch mesiacov odo dňa, keď sa o zápise dozvedel, jeho vecné právo pôsobí voči každej osobe, v prospech ktorej popieraný zápis svedčí, alebo ktorá na jeho základe dosiahla ďalší zápis; po uplynutí tejto lehoty však len voči osobe, ktorá dosiahla zápis a nebola dobromyseľná.

(3) Ak nebol žiadateľ o zápise cudzieho práva riadne vyrozumený, lehota podľa odseku 2 sa predlžuje na tri roky; lehota začína plynúť odo dňa vykonania popieraného zápisu.

§ 1726 sme si prečítali raz. Potom znovu a opäť znovu. Potom sme sa vrátili k § 1725, ktorý sme si prečítali už predtým, a potom znovu a opakovane k § 1726. Tento proces sme opakovali asi trikrát. A musíme povedať, že po tom všetkom sme mali v hlave poriadny mišung a vlastne sme mali pocit, že vôbec ničomu nerozumieme. Ak bude pre vás význam a kontext oboch vyššie uvedených paragrafov zrejmý, dajte nám vedieť. My sa v nich strácame a nerozumieme im.

Naša "oficiálna" (a úprimne povedané aj diplomatická) pripomienka k návrhu § 1726 je v pdf dokumente nižšie napokon takáto:

"Uvedené ustanovenie sa nám celé javí v kontexte § 1725 ako nadbytočné, a je pre nás aj zmätočné. Nie je nepochybne zrejmé, kedy sa bude aplikovať § 1725 a kedy § 1726. Rovnako nie je napríklad zrejmý význam § 1726 ods. 2 - ak žiadateľ požiadal o zaznamenanie spornosti zápisu po uplynutí dvoch mesiacov, jeho "vecné právo" už nebude pôsobiť voči inej dobromyseľnej osobe ani v prípade víťazstva v spore?"

C/ Príklad toho, čo nám veľmi vadí

Zákonné predkupné právo pri spoluvlastníckom vzťahu sa má podľa návrhu nového Občianskeho zákonníka aplikovať len na veci slúžiace na bývanie. Citujme § 1733 ods. 1:

Ak spoločná vec podľa rozhodnutia spoluvlastníkov slúži na bývanie aspoň niektorého z nich a ak prevádza niektorý zo spoluvlastníkov svoj podiel, majú ostatní spoluvlastníci k podielu predkupné právo. To neplatí, ak spoluvlastník prevádza podiel inému 435 spoluvlastníkovi alebo osobe blízkej. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, ako predkupné právo vykonajú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

A teraz – priznávame, že môže byť aj otázkou subjektívneho postoja, do akej miery (v akom rozsahu) by sme tento inštitút chceli mať aj v novom Občianskom zákonníku. Ako osoba, ktorá v poslednom období o tomto inštitúte pomerne podrobne publikovala (pozri Justičná revue 6-7/2025 a Justičná revue 8-9/2025), však akosi cítime morálnu povinnosť, ale aj právo, povedať, že je veľkou škodou, ak by sme aplikáciu tohto inštitútu obmedzili tak, ako je to navrhované. Ako uvádzame v publikovaných príspevkoch, v žiadnom prípade totiž nejde v prípade predkupného práva o niečo, čo práva spoluvlastníkov obmedzuje. Naopak – práveže ide o inštitút, ktorý robí spoluvlastnícky vzťah atraktívnejším.

V podrobnostiach sme konkrétne v pdf dokumente na záver tohto príspevku namietli k navrhovanému § 1733 ods. 1 toto:

"Inštitút predkupného práva je veľmi užitočný a používaný aj v právnych úpravách iných štátov (SCH, NOR, ESP, POR – viď NS SR sp. zn. 8 Cdo 208/2019). Nie tak dávno bola úprava predkupného práva dokonca vnímaná za jednu najpokročilejších vôbec (KOBER, J., Právník, č. 10/2014, s. 883).Nerozumieme preto, z akého dôvodu sa má zákonné predkupné právo obmedzovať len veci slúžiace na bývanie (uvedený pojem je navyše vágny, lebo vôbec nemusí ísť len o nehnuteľnosti). Rozumieme, že pri väčšom množstve spoluvlastníkov môže byť uplatňovanie predkupného práva problematické, to sa dá ale vyriešiť napríklad tak, že oprávnenou osobou z predkupného práva bude len osoba, ktorej spoluvlastnícky podiel bude minimálne o rozsahu 20 percent. Zároveň by sme navrhli povinné uplatňovanie predkupného práva vždy, ak sú spoluvlastníkmi výlučne osoby v rodinnom pomere. Rovnako nerozumieme, z akého dôvodu by nemalo predkupné právo platiť pri prevode podielu inému spoluvlastníkovi. Sumarizujúc vyššie uvedené, inštitút predkupného práva žiaľ v dnešnej dobe veľmi trpí na jeho nesprávnu aplikáciu a výklad zo strany súčasnej súdnej moci (viď napr. Toth-Vaňo, P., Justičná revue 6-7/2025 a 8-9/2025; alebo glosy K. Geškovej a M. Hlušáka - Súkromné právo 4/2025). To by ale nemalo mať za následok nedôvodné obmedzovanie jeho použitia zákonodarcom, ale naopak zmenu rozhodovacej činnosti súdov, o ktorej sa hovorí vo vyššie uvedených odborných príspevkoch."

D/ Príklad toho, kde tvorca novej úpravy zastal, hoci mohol (a mal) pokračovať

Tu uvedieme dva príklady.

D1/ Najprv opäť predkupné právo. Pozrite si navrhovaný § 1733 ods. 2, a potom aj § 1893 ods. 3:

§ 1733 ods. 2: Predkupné právo majú spoluvlastníci aj vtedy, ak niektorý zo spoluvlastníkov prevádza podiel bezodplatne; vtedy majú spoluvlastníci právo podiel vykúpiť za obvyklú cenu. To platí aj v iných prípadoch zákonného predkupného práva.

§ 1893 ods. 3: Ak sa vykonáva predkupné právo k nehnuteľnosti alebo k inej veci, na prevod ktorej sa vyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme, je oprávnený z predkupného práva povinný za účelom prijatia návrhu na uzavretie zmluvy v lehote podľa odseku 1 uzavrieť s vlastníkom písomnú zmluvu v súlade s návrhom vlastníka podľa § 1892 ods. 3. Návrh môže byť pred podpisom upravený podľa obsahu oznámení o výkone predkupného práva doručených spoluvlastníkmi.

Predkupné právo teda bude aj v prípade, ak chce spoluvlastník alebo iná osoba povinná z predkupného práva previesť vec bezodplatne. A to tak, že ak chce vec (podiel) kúpiť v takom prípade osoba z predkupného práva oprávnená, musí zaplatiť obvyklú cenu. Super, chválime.

Ale čo ak bude osoba povinná z predkupného práva názoru, že cena má byť X, a osoba oprávnená z predkupného práva povie: "Nie, nie, môj zlatý, cena nie je až v sume X, je len v hodnote Y!" Čo potom? Čo sa má diať? Kto má dať na koho žalobu a čo má vlastne žiadať? Nevedno...

(nami navrhované doplnenia tejto otázky sú takisto v pdf dokumente).

D2/ Neoprávnená stavba. Skúste si prečítať návrh nasledovných dvoch paragrafov:

§ 1684 - Prikázanie neoprávnenej stavby vlastníkovi pozemku

Ak s tým vlastník pozemku súhlasí, súd môže prikázať neoprávnenú stavbu za primeranú náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku.

§ 1685 – Iné usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby

(1) Vlastník stavby, ktorá bola na cudzom pozemku zriadená dobromyseľne, má právo domáhať sa voči vlastníkovi pozemku, ktorý o zriadení stavby vedel a v primeranej lehote ju nezakázal, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu.

(2) Vlastník pozemku má právo domáhať sa voči vlastníkovi stavby, ktorá nebola na cudzom pozemku zriadená dobromyseľne, aby pozemok kúpil za obvyklú cenu.

Hľa, náš názor:

Navrhovaná úprava podľa nášho názoru vykazuje tri okruhy nedostatkov. Prvý, že nič nehovorí o priľahlých pozemkoch. Ak je totiž vlastník pozemku aj vlastníkom priľahlých pozemkov, predaj pozemku, na ktorom je stavba, môže negatívne ovplyvniť aj hodnotu a využitie priľahlých pozemkov. A uvedené platí aj opačne. Druhý okruh je ten, že neuvádza, k akému momentu má byť cena pozemku určovaná. Je totiž pochopiteľné, že hodnota nezastaveného pozemku a zastavaného pozemku bude iná. A napokon, čo v prípade kolízie § 1685 s § 1684 (obsahom ktorého je prikázanie stavby vlastníkovi pozemku)? Bude mať prednosť právo vlastníka dobromyseľne zriadenej stavby na nadobudnutie pozemku, alebo právo vlastníka pozemku na prikázanie stavby do jeho vlastníctva?

E/ Čo sa možno nemuselo až tak veľmi meniť

Hospodárenie so spoločnou vecou. Ak prejde to čo je v návrhu, priznávame, že budeme asi s nostalgiou spomínať na to, čo je dnes v § 139 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka (a je už v zásade dostatočne vysvetlené aj súdnou praxou).

Posúďte ustanovenia § 1736 až 1738 návrhu nového Občianskeho zákonníka sami:

§ 1736 Bežná správa a mimoriadna správa spoločnej veci

(1) O bežnej správe spoločnej veci rozhodujú spoluvlastníci väčšinou hlasou. (2) O správe spoločnej veci týkajúcej sa významnej záležitosti (mimoriadna správa), najmä o podstatnom zlepšení alebo zhoršení spoločnej veci, zmene jej účelu či o jej spracovaní, rozhodujú spoluvlastníci aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov. (3) O zriadení záložného práva k spoločnej veci alebo inej obdobnej zábezpeky slúžiacej k zabezpečeniu peňažnej pohľadávky vzniknutej pri zlepšení spoločnej veci alebo pri jej obnove rozhodujú spoluvlastníci aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov. (4) Ak sa nedosiahne potrebná väčšina, môže ktorýkoľvek spoluvlastník navrhnúť, aby o veci rozhodol súd."

§ 1737 Účinky rozhodnutia o správe spoločnej veci

(1) Rozhodnutie o správe spoločnej veci má účinky pre všetkých spoluvlastníkov len vtedy, ak boli všetci spoluvlastníci vyrozumení o potrebe rozhodnúť, ibaže išlo o neodkladnú záležitosť. Ak nemožno od spoluvlastníka opomenutého pri rozhodovaní o neodkladnej záležitosti rozumne požadovať, aby rozhodnutie znášal, môže tento spoluvlastník navrhnúť, aby o veci rozhodol súd."

§ 1738 Práva prehlasovaného spoluvlastníka

(1) Spoluvlastník prehlasovaný pri rozhodnutí o správe spoločnej veci, ktorému z rozhodnutia hrozí značná škoda, najmä neúmerným obmedzením v užívaní spoločnej veci alebo vznikom povinnosti zrejme nepomernej k hodnote jeho podielu, môže navrhnúť, aby o veci rozhodol súd. To neplatí, ak rozhodne väčšina spoluvlastníkov o opatrení potrebnom pre zachovanie alebo zlepšenie spoločnej veci a ak sa zaviaže voči prehlasovanému spoluvlastníkovi, že od neho nebude požadovať, aby sa na nákladoch podieľal, alebo že mu nahradí všetku škodu spôsobenú prijatým opatrením a poskytne dostatočnú zábezpeku. (2) Spoluvlastník prehlasovaný pri rozhodnutí o mimoriadnej správe spoločnej veci môže vždy navrhnúť, aby o veci rozhodol súd."

Podrobnejšie pripomienky v pdf dokumente - jedno upozornenie

Prosím, neberte to tak, že čo v tomto príspevku (alebo v našich pripomienkach v pdf súbore o päť riadkov nižšie) nenamietame, tak je v poriadku. Nestíhali sme... Preto sme poukázali na tomto webe z vecných práv len na veci, ktoré nám na prvý pohľad udreli do očí (a aj preto sa môžeme mýliť aj v tých názoroch, ktoré na tomto mieste prezentujeme). Možnosti na zlepšenie, nech by bola doposiaľ pripravená úprava akokoľvek dobrá, určite sú aj v ďalších ustanoveniach časti vecné právo, ktoré vôbec nespomíname.

PDF dokument s podrobnými pripomienkami je tu:

Záver

Takže – vyhrnieme si rukávy a budeme finišovať ako sa patrí, alebo zastavíme a budeme sa sústrediť, či nezačujeme zvuk fanfár, hoci ešte nie sme v cieli? (pozor – to má byť motivačná a nie kritická veta 😊)

Majte pekný – prvý novembrový - víkend.